问：原先的法律规定，房地产开发先是企业申请立项，然后申请建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。但是在土地储备制度下，房地产企业获得土地必须经过招投标或者拍卖的方式才能取得，而立项审批有土地储备机构来做。请问律师：每个项目的立项都不一样，土地储备机构如何申请一块未知开发者用地的立项。换言之，政府如何控制开发项目的立项问题，或者请您说一下土地储备制下房地产开发程序。 答：确实以拍卖和招投标方式出让土地使用权后，原来的房地产开发程序已经无法完全适用。上海是这样调整的：土地使用权出让前，出让人应当以书面形式向规划管理部门征询该地块的规划要求，规划管理部门应当根据经批准的详细规划提供各项规划要求及其附图。土地使用权通过招标、拍卖方式出让的，出让人应当在招标、拍卖前，以书面形式向计划管理部门和相关管理部门征询意见，并在招标文件和拍卖的有关资料中明确该地块建设项目的立项条件、规划、环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求；招标、拍卖完成后，受让人凭出让合同向计划、规划等管理部门办理建设项目的相关批准手续。土地使用权通过协议方式出让的，出让地块建设项目的相关批准手续，由受让人按照国家和本市有关规定向计划、规划等管理部门办理。杨春宝律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
土地储备制度下房地产开发程序与传统模式有何不同？
传统房地产开发模式下，企业先自行申请项目立项，取得立项批复后再依次申请建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等许可手续，立项与拿地在时间上相互衔接，企业对项目有较强的主导权。而在土地储备制度下，政府通过土地储备机构对拟开发地块实施统一征收、收购、储备和前期开发整理，土地不再直接协议出让给企业，而是纳入储备后通过招标、拍卖、挂牌等公开方式出让。此时立项环节发生实质变化：由于拿地主体尚未确定，出让人须在出让前以书面形式向规划管理部门征询该地块的规划要求，并向计划管理部门及相关管理部门征询意见，将立项条件、规划、环保、绿化、卫生、交通、消防等要求预先写入招标文件和拍卖资料。企业中标或竞得土地后，凭出让合同再向计划、规划等部门办理相关批准手续。实务中企业应认识到，前期策划重心已从自行立项转向对出让文件的审慎研读与成本测算，否则可能因忽视预设条件而承担违约风险。
招标拍卖出让土地时立项条件如何确定？
在招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的模式下，由于竞买人在出让前尚未确定，立项条件无法由企业先行申报，而改由出让人在出让前统一设定。具体操作上，出让人应当以书面形式向规划管理部门征询该地块的规划要求，规划管理部门则依据经批准的控制性详细规划提供各项规划要求及其附图；同时出让人还应向计划管理部门和相关管理部门书面征询意见，并将建设项目的立项条件、规划要求、环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等各项要求，明确载入招标文件和拍卖资料之中。竞买人报名参与竞买，即视为接受上述预设条件，成交后不得再以立项条件不明为由主张调整。这一机制的核心在于把原本由企业分散办理的前期审批，前置为政府统一组织的出让条件设定，既保证了公开出让的公平性，也使规划管控在土地出让环节即得以落实。实务中企业应在竞买前仔细审查出让文件的全部预设条件，必要时向有关部门核实，避免成交后因条件不符预期而陷入被动。
受让人取得土地后如何办理项目批准手续？
受让人通过招标、拍卖方式取得土地使用权并签订出让合同后，即可凭出让合同向计划管理部门、规划管理部门等办理建设项目的相关批准手续，包括项目立项或备案、建设用地规划许可、建设工程规划许可等环节。由于规划条件、立项条件已在出让前征询确定并载入出让文件，受让人办理手续时原则上应与出让文件保持一致，管理部门一般按既定条件予以核发，审查重点在于受让人提交材料是否符合出让要求。若通过协议方式出让土地，则相关批准手续由受让人按照国家和地方有关规定直接向计划、规划等部门申请办理，程序上与传统模式更为接近。实务中需注意：一是应在出让合同约定的期限内及时办理各项手续，逾期可能构成违约；二是出让合同中约定的开竣工时间、规划指标等具有约束力，擅自变更须经法定程序批准；三是如涉及环评、消防、卫生、交通等专项要求，应同步向相应主管部门申报。妥善衔接出让与审批环节，是项目合法开工的前提。
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