编辑同志：
我在莘庄附近买了一套内销商品住宅，入住时，物业公司要我缴纳各种名目的费用高达8000多元，请问：我究竟应缴纳哪些费用？
读者： 周 燕
周 燕读者：
入住内销商品住宅（不包括高标准内销商品住宅）时应缴费纳哪些费用？本市对此有明确规定，主要包括以下项目：
物业管理服务费：普通内销商品住宅物业管理服务费实行政府指导价，各区都已发布了中准价及浮动幅度，如你所在的闵行区，多层和高层的中准价分别为每月每平方米建筑面积0.40元和0.50元，可上浮30％，下浮不限，个别管理水平较高，绿化面积占小区面积40％以上的小区，实行个别报批。此费用包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费。此费用可以预收，自1997年7月1日起预收期不得超过3个月。
房屋修缮基金：购房人应按多层房屋建筑面积成本价的2％,高层房屋建筑面积成本价的3％缴纳首期房屋修缮基金，上述成本价为当时房改年度出售的公有住房的成本价，1996年公有住房出售的成本价为每平方米建筑面积1198元。
业主入住时，还应缴纳装修垃圾清运费；委托物业管理公司代办公用事业（包括煤气、电话等）的安装申请的，应支付代办费（每项不超过100元）；开发（销售）商已按规定垫付的有线电视安装费及电表保证金等，凭原收费部门的专用收据向业主收取。
商品房开发阶段按施工图修建的防盗铁门、铝合金窗、电话线路、煤气管道等费用，应包含在房价内，不得向业主追收；装修保证金也已从去年7月起取消。对于物业管理公司自行提供服务予以收费的以及其他乱收费，业主可以拒付。对此，业主可以同物业管理公司交涉，也可向物价部门投诉直至向人民法院起诉。
杨 春 宝 律师
(发表于《新民晚报》1997年 月 日。)
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
入住时物业管理服务费的收取标准与预收期限有何法律限制？
根据相关法律原则与实务规则，普通内销商品住宅的物业管理服务费实行政府指导价，具体标准由各地物价部门发布中准价及浮动幅度确定，例如多层与高层住宅有不同基准价格，允许在一定比例内上浮，下浮通常不限，特殊优质小区可单独报批。该费用涵盖了管理、房屋设备运行、保洁、保安及维修等多项服务内容。关于预收期限，法律实务中有着严格的限制，旨在防止物业公司滥用优势地位变相占用业主资金，通常预收期不得超过三个月。实务操作中，物业公司必须在前期物业服务合同或业主大会签订的物业服务合同中明确约定收费标准与预收周期，若超出政府指导价浮动范围或超期预收，业主有权拒绝缴纳超出部分。常见争议焦点在于物业公司是否实际提供了质价相符的服务以及预收周期的合规性，业主在遇到违规预收或擅自提价时，应留存收费通知等证据，通过业委会交涉或向市场监督管理部门投诉来维护自身合法权益，避免直接冲突导致违约风险。
房屋修缮基金的缴纳标准是什么，开发商能否追收房价内已含费用？
房屋修缮基金即现行的住宅专项维修资金，其缴纳标准在法律实务中有着明确规定。早期内销商品住宅首期修缮基金需按照房屋建筑面积成本价的一定比例缴纳，多层与高层住宅的比例有所不同，成本价通常依据房改年度出售公有住房的成本价核定。这一制度的核心在于保障住宅共用部位、共用设施设备的大修和中修，属于业主的共有财产，由业主缴纳而非开发商代付。同时，开发商绝对不能向业主追收已计入房价内的建设费用。在商品房开发阶段，按施工图修建的防盗铁门、铝合金窗、电话线路、煤气管道等基础设施，其建设成本早已纳入房屋开发总成本并体现在销售价格中，开发商若在交房时再次向业主收取这些费用，属于典型的重复收费和价格违法。实务中常见争议在于开发商以代收代缴名义变相收费，业主在遇到此类追收时，应坚决予以拒绝，并要求开发商出示物价核准文件，必要时向房地产管理部门或物价监管部门举报，以彻底遏制此类乱收费行为。
业主遭遇物业公司乱收费应如何合法维权与风险防范？
业主在入住时若遭遇物业公司乱收费，必须采取合法合规的途径进行维权与风险防范。首先，业主应当明确识别哪些属于不合理收费，例如已被明文取消的装修保证金、超出政府指导价标准的物业费、未提供实际服务而强制收取的各类服务费等。对于这些违规收费，业主依法享有拒付的权利。在实务操作指引上，业主切忌采取拒交合理物业费等过激或违约行为，而应针对乱收费项目单独拒付。维权时，第一步应与物业公司进行正式交涉，要求其出示收费依据和物价部门批文；若交涉无果，第二步应向当地市场监督管理部门或原物价部门进行投诉举报，由行政机关对违规收费行为进行查处；若行政途径仍无法解决，第三步可依法向人民法院提起诉讼。常见争议焦点在于物业公司往往以停水停电等手段相要挟，此时业主需注意收集和保全相关收费通知、交涉录音、缴费凭证等关键证据。风险提示方面，业主在拒付不合理费用的同时，仍需按时缴纳正常的物业费，避免因完全拒缴而产生违约金或被诉败诉的风险，通过法律武器精准打击乱收费行为。
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