| 编辑同志： 某房产公司在广告中承诺其建造的商品房的得房率为83％，我因此买了该公司的商品房，但交房时实际得房率只有77％，我该怎么办？ 读者：肖 笑 肖笑读者： 发展商以不实广告误导消费者，进行不正当竞争，是当前商品房市场非常突出的问题之一。对于不实广告买房人可以向工商部门投诉、举报，但是从合同关系看，对于买房人而言，广告通常仅仅是一种要约邀请，即发展商向不特定的人发出的要求与其签订购房合同的邀请，因而广告所载内容对买卖双方并无约束力，只有将广告中的承诺具体落实到预售合同中，买房人才能依据合同追究发展商的违约责任。 对于得房率，法律并无明确规定。但买房人应该注意的是，签订合同时既要填写房屋建筑面积，也要填写套内面积和按比例分摊共用面积，该约定从侧面反映出该套商品房的得房率。而买房人一般容易疏忽该约定，忽视后两者对发展商的制约作用。在近期，得房率降低多是由于套内面积未变，而共用分摊面积增加而造成。根据本市有关规定，对于这种情况，只要合同是今年6月1 日以后签订的，合同约定的总价格就不变；如果合同是今年6月1日之前签订的，还要根据预售合同约定的面积增减的处理方法决定你是否应支付面积差价款，如果合同没有作相应约定，且合同是 1996年10月1日之后签订的，你就无须支付面积差价款。但是，如果合同只约定了房屋建筑面积，而未约定套内面积和 共用分摊面积，你就无从谈及得房率，也就无法切实保护你的权益，这一点对买房人至关重要。 杨 春 宝 律师 (本文发表于《新民晚报》1997年 月 日。) |
杨春宝一级律师简介
常见法律问题
开发商广告承诺得房率83%实际只有77%能否要求退房赔偿？
广告承诺通常仅为要约邀请无法律约束力，仅凭广告与实际得房率不符难以直接主张退房赔偿，需以合同约定为准。法律上广告属要约邀请，仅合同条款具拘束力。若合同未约定套内面积和分摊面积，无法认定得房率违约。建议向工商部门举报虚假广告，并查验合同面积条款。
购房合同中应如何约定面积条款才能有效保障得房率权益？
合同必须同时填写建筑面积、套内面积和分摊共用面积，三者约定完整才能界定得房率并制约开发商擅自增加分摊。仅写建筑面积无法追究得房率责任。套内面积不变时分摊增加会降低得房率，完整约定可作为违约证据。签约时务必核对三项面积数据。
合同签署时间不同面积差价处理规则分别是什么？
96年6月1日后签约总价不变；6月1日前签约按合同约定处理；无约定且96年10月1日后签约买方无需补差价。依据上海当时规定分三种情况。若合同仅约定建筑面积则无法主张得房率权益。遇面积争议应优先审查合同签署日期及面积增减条款。
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