| 编辑同志： 某房产公司在广告中承诺其建造的商品房的得房率为83％，我因此买了该公司的商品房，但交房时实际得房率只有77％，我该怎么办？ 读者：肖 笑 肖笑读者： 发展商以不实广告误导消费者，进行不正当竞争，是当前商品房市场非常突出的问题之一。对于不实广告买房人可以向工商部门投诉、举报，但是从合同关系看，对于买房人而言，广告通常仅仅是一种要约邀请，即发展商向不特定的人发出的要求与其签订购房合同的邀请，因而广告所载内容对买卖双方并无约束力，只有将广告中的承诺具体落实到预售合同中，买房人才能依据合同追究发展商的违约责任。 对于得房率，法律并无明确规定。但买房人应该注意的是，签订合同时既要填写房屋建筑面积，也要填写套内面积和按比例分摊共用面积，该约定从侧面反映出该套商品房的得房率。而买房人一般容易疏忽该约定，忽视后两者对发展商的制约作用。在近期，得房率降低多是由于套内面积未变，而共用分摊面积增加而造成。根据本市有关规定，对于这种情况，只要合同是今年6月1 日以后签订的，合同约定的总价格就不变；如果合同是今年6月1日之前签订的，还要根据预售合同约定的面积增减的处理方法决定你是否应支付面积差价款，如果合同没有作相应约定，且合同是 1996年10月1日之后签订的，你就无须支付面积差价款。但是，如果合同只约定了房屋建筑面积，而未约定套内面积和 共用分摊面积，你就无从谈及得房率，也就无法切实保护你的权益，这一点对买房人至关重要。 杨 春 宝 律师 (本文发表于《新民晚报》1997年 月 日。) |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
售楼广告中的得房率承诺有法律约束力吗？
售楼广告中的得房率承诺通常没有直接的法律约束力。根据合同法相关原则，开发商发布的售楼广告一般被视为要约邀请，即向不特定消费者发出的订立合同邀请，并非合同条款本身。因此，如果广告中承诺的得房率没有具体落实到双方签订的正式购房合同中，买房人无法依据广告内容追究开发商的违约责任。虽然开发商发布不实广告涉嫌误导消费者和构成不正当竞争，买房人可以向市场监督管理部门投诉举报，但这属于行政监管范畴，无法直接解决民事合同中的违约赔偿问题。实务中，常见争议焦点就在于购房者认为广告承诺即合同内容，而法院通常认定未写入合同的广告宣传不属于双方约定，除非该说明和允诺具体确定且对合同订立和房屋价格有重大影响。风险提示：购房者决不能仅凭广告宣传就轻信得房率，必须将相关指标明确写入合同条款才具备维权基础。
购房合同中应如何约定面积才能保障得房率权益？
为了切实保障得房率权益，购房人在签订合同时必须详细约定房屋面积的各项构成指标。法律并未对得房率作出明确的强制性规定，因此得房率只能通过合同约定的面积数据来侧面反映。实务操作指引：在签署购房合同时，买房人不仅要填写房屋的总建筑面积，还必须分别明确填写套内建筑面积和按比例分摊的共用面积。这三个数据缺一不可，因为得房率降低的常见原因往往是套内面积不变而共用分摊面积增加，只有明确了各项面积的具体数值，才能在交房时通过对比计算出实际得房率是否缩水。常见争议焦点在于，如果合同仅约定了总建筑面积，而未对套内面积和分摊面积进行细化约定，买房人在交房时发现得房率大幅下降，也会因为缺乏合同依据而无法主张权利。风险提示：切忌只关注总建筑面积而忽视套内面积和公摊面积的分别列明，否则将面临无法证明得房率违约的败诉风险。
实际交房时得房率降低且公摊增加，购房者该如何处理面积差价？
实际交房时若因公摊面积增加导致得房率降低，面积差价的处理需结合合同约定及签约时间来综合判断。实务操作指引：如果出现套内面积不变而分摊面积增加的情形，首先应当审查双方在预售合同中对面积增减处理方法的明确约定，有约定从约定。如果合同没有作出相应约定，则需要根据相关地方性规定及合同签订的时间节点来判定是否需要支付面积差价款。在某些特定时间节点后签订的合同，可能规定总价不变，购房者无需补交差价；而在该时间节点前签订的合同，若无约定则可能按当时政策执行。常见争议焦点在于开发商要求购房者补交因公摊增加导致的面积差价，而购房者认为自身并未实际获得套内面积的增加而拒绝支付。风险提示：购房者在签约时务必仔细审查合同中关于面积差异处理的条款，特别是针对套内面积与公摊面积变动时的计价方式，尽量约定当公摊增加导致得房率下降时免除补交差价的义务，以防范开发商随意扩大公摊转嫁成本的法律风险。
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