| 问： 请问杨律师，已经租赁出去的房屋，房屋产权人在未解除租赁关系的情况下，能否将其卖出? 答： 当然可以卖出，除非另有约定，因为房屋产权人享有完整的处分权，不因出租而受影响。但是承租人享有同等条件下的优先购买权，如果最终由他人购买，仍买方仍需继续履行租赁合同，这就是“买卖不破租赁原则”。 杨春宝律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
已出租的房屋未解除租赁合同能否出售？
可以出售。房屋产权人作为所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的完整权能，出租仅是将房屋的使用收益权能在一定期限内让渡给承租人，并不限制产权人的处分权，除非租赁合同另有特别约定。实务操作中，产权人出售已出租房屋时，应当在合理期限内通知承租人，因为承租人享有同等条件下的优先购买权。通知内容应包括出售价格、付款方式等主要交易条件，承租人在接到通知后未在法定期限内表示购买的，视为放弃优先购买权。风险提示方面，若产权人未履行通知义务即与第三人签约，承租人可主张侵害优先购买权的赔偿责任，但通常不影响买卖合同本身的效力。常见争议焦点包括：通知是否有效送达、同等条件如何认定、承租人放弃权利的意思表示是否明确等。建议产权人采用书面方式通知并留存证据，买受人购房前应核实租赁情况，避免后续纠纷。
什么是承租人的优先购买权？如何行使？
承租人的优先购买权，是指在出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下优先于第三人购买该房屋的权利。所谓同等条件，通常指价格、付款期限、付款方式等主要交易条件相同。行使规则上，出租人应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人收到通知后应在法定或约定的期限内明确作出购买的意思表示，逾期未表示的视为放弃。实务中需注意，若出租人将房屋出售给近亲属，或者房屋按份共有人行使优先购买权等法定情形，承租人的优先购买权可能受到限制。风险提示：承租人主张权利时，应举证证明出租人与第三人存在真实的买卖关系及具体交易条件；若仅主张赔偿而不请求确认合同无效，法院一般支持损害赔偿而非否定买卖合同效力。常见争议包括同等条件的认定标准、通知期限的起算、善意第三人的保护等。建议承租人收到通知后及时书面回复，必要时通过诉讼维护自身权益。
房屋出售后原租赁合同是否继续有效？
继续有效，这就是法律上所称的买卖不破租赁原则。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，新的房屋买受人自动承继原出租人的地位，须继续履行原租赁合同直至租期届满，承租人也应按原约定向新产权人支付租金。实务操作中，买受人购房前应主动核实房屋是否带有租约、租期长短、租金标准及押金情况，并在买卖合同中明确租金归属、押金移交等事项，以免交接时产生争议。风险提示：若原租赁合同租期较长且租金明显低于市场水平，买受人取得房屋后无法立即收回自用或涨租，可能面临收益受限的局面；此外还需警惕出卖人与承租人恶意串通虚构长期租约损害买受人利益的情形，对此买受人可主张该租赁关系对其不发生效力。常见争议焦点包括租赁关系成立时间的认定、租金支付对象的变更、押金返还责任的承担等。建议各方在交易时书面确认租赁合同的权利义务承继安排。
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