问：
前两年我们家在农村买了一幢乡下的民房，和该民房主签定了转让房屋合同并办理了公证。
前不久接到消息说该地要被集体征用，政府要给予补偿。于是原房主人找到了我家，说是要和他对分补偿费，因为宅基地的使用权归他所有！我向请教一下，到底应不应该和他对分？为什么？
答：
如果你们家也是那个集体的成员，且已经办理了房屋过户手续，他无权分。如果没有过户，他虽无权分，但是拆迁补偿将通过他进行，会比较麻烦。
如果你们家不是集体成员，你们的购房行为无效，因为集体土地上的房屋只能在集体组织内部流转。拆迁只会面对原主人。当然，我并不能完全排除地方上有土政策的可能性。
杨春宝律师
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
农村宅基地房屋转让后遇征收，补偿款归谁？
宅基地房屋遇征收后补偿款归属，关键看受让人的集体成员身份与房屋是否办理了过户登记。依据现行法律原则，宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于身份取得的用益物权，其流转受到身份限制。如果受让人与原房主同属一个集体经济组织，且双方已签订合法有效的转让合同并办理了房屋过户登记，房屋所有权与宅基地使用权已一并转移至受让人名下，征收补偿权益应归受让人享有，原房主无权要求对分补偿费。如果双方虽签了合同甚至办理了公证，但未办理过户登记，从物权变动角度看房屋所有权尚未发生转移，征收部门通常仍会以原房主为补偿对象，受让人只能依据合同向原房主主张权利，实践中往往需要通过协商或诉讼解决，程序上会比较麻烦。需要提醒的是，公证仅证明合同签订的真实性与合法性，不能替代过户登记的物权变动效力，因此购买农村房屋后应尽快办理过户手续，并保留付款凭证、合同原件等证据，以便在征收补偿分配发生争议时维护自身权益。
受让人不是本集体成员，购房合同有效吗？
按照现行法律规则，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权与集体经济组织成员身份密切相关，集体土地上的房屋原则上只能在本集体经济组织成员内部流转。城镇居民或者外村村民购买农村宅基地房屋，因受让人不具备取得该宅基地使用权的主体资格，此类买卖合同一般被认定无效。合同无效后，双方因该合同取得的财产应当相互返还，不能返还的折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的各自承担相应责任。实践中法院通常会综合考虑双方过错程度、房屋增值与征收补偿利益等因素，酌情确定补偿数额，受让人虽不能直接取得征收补偿款，但可以主张购房款返还、房屋装修添附价值以及信赖利益损失赔偿。需要特别提示的是，合同被认定无效后，征收补偿原则上只能面向原房主，受让人若想维护权益，应及时通过诉讼主张返还与赔偿，并注意收集付款凭证、装修投入凭证等证据，同时警惕个别地方政策差异带来的不确定性。
公证能否代替过户？未过户有何风险？
公证不能代替过户登记。公证只是对合同签订行为的真实性、合法性予以证明，属于对债权合同的确认，而房屋所有权的转移需要通过登记完成，未经登记不发生物权变动效力。也就是说，即使买卖合同经过公证，只要没有办理过户登记，受让人在法律上仍未取得房屋所有权，征收补偿时征收部门一般仍会以登记权利人即原房主作为补偿对象。这种情况下，受让人虽然可以依据合同要求原房主转交补偿款或承担违约责任，但实际操作中可能面临原房主不配合、拖延甚至侵占补偿款的困境，需要通过协商、诉讼等途径解决，周期长、成本高。为防范此类风险，购买农村房屋时应当注意：一是确认自身具备受让资格，即与卖方同属一个集体经济组织；二是签约后尽快办理过户登记手续，使房屋所有权和宅基地使用权真正转移到自己名下；三是妥善保存合同原件、公证书、付款凭证等证据材料。此外还应关注当地关于宅基地流转的具体政策规定，避免因地方性限制导致合同无法履行或权益落空。
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