问：
我和我男朋友为了结婚买了一处商品房，但需贷款。银行要单位出据担保，我和我朋友都是铁路职工，但当时单位不给出担保。于是我就用姐姐的名字买了这个房子（他和姐夫单位可以出担保），我拿着姐姐的身份证去办了房屋贷款，我在贷款合同书上前了姐姐和姐夫的名字。我每月到银行还款。而现在姐姐和姐夫要离婚，我该怎么办？？？？姐夫要是提出要这个房子怎么办？请律师给我点建议。我真不知怎么办？我的房子是我的吗？谢谢了！
答：
我国房地产实行登记主义，即以房地产权证上记载的人为产权人，因此从理论上该 房屋是你姐姐和姐夫的，但是你可以举出你支付房款、归还贷款的证据主张你的权利。
如果你姐夫提出离婚时要求分割该房屋，你可以作为第三人参加诉讼。民事诉讼法第五十六条规定： 对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。此时你应当将你姐姐和姐夫作为共同被告提起诉讼，从而参加到他们的离婚诉讼中，请求法院确认你的产权。如果你能举出有力的证据，即使不能确认你的产权，也能确认你的债权，即你姐姐和姐夫应当向你支付已付房款，而产权为他们所有。
杨春宝律师
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
借名买房时房屋产权归谁所有？
我国对不动产实行登记主义，即以不动产权属证书上记载的权利人为法律上的产权人。借名买房情形下，房屋登记在出名人名下，从物权公示的角度看，该房屋在法律上被推定为出名人及其配偶的财产，若出名人处于已婚状态，房屋还可能被认定为其夫妻共同财产。但这并不意味着实际出资人完全丧失救济途径。实际出资人可以举出支付购房款、归还银行贷款的凭证，例如银行转账记录、还款明细、取款凭证、双方关于借名买房的书面约定或往来信件、聊天记录等，主张自己与出名人之间存在借名买房的合同关系或债权债务关系。实务中，法院会综合审查出资情况、房屋实际占有使用情况、购房合同及贷款合同的签署背景等因素，判断借名买房关系是否成立。需要提示的风险是：其一，借名买房如系为规避限购政策、信贷政策，相关约定可能被认定无效，实际出资人只能主张返还出资而非确认产权；其二，证据不足时，法院可能仅确认债权关系，即出名人返还已付房款及相应利息，房屋产权仍归出名人所有；其三，出名人擅自将房屋处分给善意第三人时，实际出资人难以追回房屋。因此，借名买房务必签订书面协议，完整保留出资与还贷证据，并尽早通过协商或诉讼途径确认权利，避免因出名人离婚、负债、死亡等变故导致房产权益受损。
出名人离婚时实际出资人如何参加诉讼维权？
当出名人与其配偶离婚并可能将借名购买的房屋作为夫妻共同财产分割时，实际出资人不能置身事外。依据民事诉讼法确立的第三人制度，对当事人双方争议的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼，请求法院确认自己对该房屋享有权利。具体操作上，实际出资人应以出名人为被告，实务中可将出名人及其配偶列为共同被告提起确权之诉，通过该诉讼参加到离婚案件的财产处理中，阻止房屋在离婚程序中被径行分割。诉讼中应重点提交以下证据：购房款支付凭证、银行按揭还款记录、贷款合同签署过程的说明、房屋实际由自己居住使用的证明（如物业费、水电费缴纳记录）、双方关于借名买房的书面约定或证人证言等。法院经审理，若认定借名买房关系成立且不违反法律强制性规定，可能确认实际出资人的权利；若证据不足以确认产权，通常也会确认实际出资人对出名人享有债权，即出名人夫妇应返还已付购房款及相应款项，房屋产权则归登记权利人所有。风险提示：实际出资人应尽早主张权利，拖延可能导致房屋被分割、变卖或设定抵押；同时注意债权请求权受诉讼时效限制，切勿怠于行权；若出名人的配偶对借名买房并不知情且主张善意权益，确权之路会更加艰难，故证据的完整性与举证的及时性至关重要，必要时可申请财产保全防止房屋被转移处分。
借名买房有哪些法律风险，如何防范？
借名买房在实务中风险较高，争议焦点集中在产权归属、合同效力与证据认定三个方面。首先是产权风险：不动产登记具有公示公信效力，登记在出名人名下的房屋，出名人可能擅自出售、抵押，若第三人善意取得，实际出资人只能向出名人索赔而无法追回房屋；出名人离婚时房屋可能被作为夫妻共同财产分割，出名人负债时房屋可能被法院查封执行，出名人死亡时房屋可能进入继承程序，本案情形正是出名人离婚引发风险的典型体现。其次是效力风险：若借名买房是为规避限购、限贷政策或购买经济适用房等政策性住房，借名协议可能被认定无效，实际出资人无法取得产权，只能主张返还出资及相应损失。再次是证据风险：口头约定难以举证，出资款若以现金交付或与家庭其他资金混同，法院难以认定借名关系，实际出资人可能既拿不到房也拿不回钱。防范建议如下：第一，尽量避免借名买房，确有需要的应签订书面借名买房协议，明确房屋实际归属、出资方式、过户条件与违约责任；第二，保留完整出资证据，购房款与还贷款项一律通过银行转账并备注用途，妥善保存合同、票据原件；第三，实际占有使用房屋并留存物业、水电缴费记录；第四，条件具备时及时办理过户登记或通过诉讼确权；第五，避免借名购买政策性保障住房，以免协议无效。发生争议时可先协商解决，协商不成应及时起诉，并可申请财产保全防止房屋被处分，最大限度维护自身合法权益。
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