| 杨春宝律师： 出租人甲出租给承租人乙的房屋租金已有一年未收到租金，甲多次催促乙交纳租金，但没有结果。现甲想停止对乙的租赁，并要求乙搬出该租赁房屋，但如果乙不肯搬出去，甲又追不到钱，甲应如何处理？甲可以扣押乙的房屋内的财产吗？ 北大法律信息网网友
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定， 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿： 本案中承租人拖欠租金已达一年，出租人可根据上述规定终止租赁合同。根据你所述情形，看来只能向法院起诉，要求终止合同，并要求支付拖欠的租金，起诉时可同时申请财产保全，扣押承租人的财产。但出租人甲切不可自行扣押其财产，扣押措施只能由法院依法进行。 另需指出的是，根据《民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，出租人甲必须在一年内主张其追索租金的权利，若超过一年，则超过部分将丧失胜诉权。 杨春宝 律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
承租人拖欠租金，出租人能否直接解除合同并收回房屋？
承租人拖欠租金属于根本违约行为，出租人有权依法解除租赁合同。按照现行民法典确立的规则，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人应当先进行催告，要求承租人在合理期限内支付；承租人在该合理期限内仍不支付的，出租人方可解除合同。原《城市房屋租赁管理办法》曾规定拖欠租金累计六个月以上出租人即可终止合同，本案承租人拖欠租金已达一年，远超该标准，解除合同的条件已经成就。实务操作上，建议出租人通过书面形式发送催款通知和解除合同通知，并通过邮政特快专递等可留存证据的方式送达，注明文件名称，妥善保存邮寄凭证与签收记录，以证明已履行催告程序。解除通知到达承租人时合同即告解除，此后出租人有权要求承租人腾退房屋、支付拖欠租金及占用期间的使用费，并可主张赔偿因此造成的损失。需要提示的风险是，若出租人未履行催告程序直接解除，或解除通知未能有效送达，可能被法院认定解除行为不发生效力；此外，合同解除后承租人拒不搬离的，出租人不得采取断水断电、强行换锁、擅自搬离物品等私力救济手段，否则可能反被追究侵权赔偿责任，正确做法是诉请法院判令腾退并在胜诉后申请强制执行。
出租人可以自行扣押承租人房屋内的财产抵偿租金吗？
不可以。扣押财产属于强制性措施，只能由人民法院等有权机关依法实施，任何单位和个人均无权自行采取。出租人若擅自扣押、搬离承租人的财物，不仅不能合法抵偿租金，反而可能构成侵权，需承担返还财产、赔偿损失等民事责任；情节严重的，还可能触犯治安管理法规乃至刑法，面临行政处罚或刑事责任。正确的维权路径是向法院提起诉讼，请求判令承租人支付拖欠租金、解除合同并赔偿损失，同时在起诉时或诉讼过程中申请财产保全，由法院依法查封、扣押、冻结承租人相应价值的财产，以保障将来判决能够顺利执行。申请财产保全时，出租人一般需要提供担保，并尽可能提交财产线索，如承租人的银行账户、车辆、房产或屋内贵重物品等信息。若情况紧急，不立即申请保全将使其合法权益受到难以弥补的损害的，还可以在起诉前申请诉前财产保全，但须在法院采取保全措施后的法定期限内提起诉讼，否则保全将被解除。需要特别提醒的是，出租人以留置方式扣留承租人屋内物品的做法同样缺乏法律依据，因为留置权的成立以合法占有债务人动产且基于同一法律关系为要件，房屋租赁关系中的欠租与屋内物品通常不属于同一法律关系，擅自留置同样存在被认定侵权的法律风险。
追索租金的诉讼时效是多久，逾期会有什么后果？
原民法通则曾规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，但现行民法典已将普通诉讼时效统一调整为三年，租金债权作为普通债权，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起三年内不行使的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。这意味着出租人应当在每期租金到期后及时主张权利，若长期怠于催讨，超过诉讼时效部分的租金请求将面临败诉风险，即丧失胜诉权，但实体债权本身并不消灭，承租人自愿履行的，出租人仍有权受领且不构成不当得利。实务中，出租人可通过发送书面催款函、律师函、双方对账确认、达成还款协议或承租人部分付款等方式使诉讼时效中断，时效自中断之日起重新计算，因此务必保留催告的邮寄凭证、签收记录、短信微信记录、转账凭证等证据。需要指出的是，法律对诉讼时效中断的次数并未限制，但每次中断后均重新起算三年，出租人仍应尽早通过诉讼或仲裁定分止争。常见争议焦点包括：催款通知是否有效送达、时效中断证据是否充分、分期支付租金的时效起算点如何确定等。就本案而言，承租人拖欠租金已达一年，出租人应立即固定租赁合同、欠租明细、催告记录等证据，尽快起诉并申请财产保全，避免因拖延导致时效风险或承租人转移财产，从而最大限度保障租金债权的实现。
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