| 杨律师： 我借给别人10万元，用其自有房屋作为抵押，今年11月10日为还款日期，但该借款人因其他纠纷被人诉诸法院，法院于8月查封了该房屋。请问现在我该怎么办？若11月10日借款人不能还款，我能否行使抵押权？该如何行使抵押权？ 北大法律信息网网友
您是否可以行使抵押权须分两种情形讨论：如果您已办理了抵押登记，法院虽然可以查封该房屋，但其查封的只能是超过10万元的部份。届时，您仍可以行使抵押权，《担保法》第五十三条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。因此超过部份由法院执行。 如果您没有办理抵押登记，则不能行使抵押权。《担保法》第四十一条规定，当事人以该法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。在现实生活中，很多抵押没有登记，致使最终权利落空。 杨春宝 律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
抵押房屋被法院查封后还能行使抵押权吗？
抵押房屋被法院查封后能否行使抵押权，关键看抵押权是否有效设立。根据现行法律规则，不动产抵押权以办理抵押登记为设立要件。若债权人已在还款期限届满前依法办理了抵押登记，则抵押权合法有效，即便房屋因抵押人的其他债务纠纷被法院查封，该查封也仅能及于超出抵押担保债权数额的部分，抵押权人仍可就抵押物在担保范围内优先受偿，法院执行时应当先行保障抵押权人的优先受偿利益。实务中，债权人应保存好抵押登记证明、借款合同、抵押合同等证据，在债务履行期届满而债务人未还款时，及时与抵押人协商以抵押物折价或申请拍卖、变卖抵押物受偿；协商不成的，可向法院提起诉讼主张行使抵押权。需要注意的是，若债权人与债务人恶意串通或存在其他损害其他债权人利益的情形，相关折价协议可能被撤销，故应通过公开公平的拍卖程序实现抵押权，避免争议。
未办理抵押登记的房屋抵押是否有效？
未办理抵押登记的房屋抵押存在重大法律风险。按照现行法律确立的区分原则，抵押合同本身自依法成立时即生效，不以登记为生效要件，但不动产抵押权这一物权则以办理抵押登记为设立要件。也就是说，仅签订抵押合同而未办理登记的，债权人虽然可以依据有效合同追究抵押人的违约责任，要求其承担赔偿责任，但并不能取得抵押权，无法就抵押房屋优先受偿，也不能对抗法院的查封、执行以及其他善意第三人。在本文所述情形中，若债权人未办理抵押登记，房屋被法院查封后，其只能作为普通债权人参与分配，受偿顺位明显不利，很可能面临债权无法全额清偿甚至落空的局面。因此，实务中债权人接受不动产抵押担保时，务必在放款前或同时完成抵押登记手续，核实登记信息与抵押合同一致，并确认抵押人对房屋享有处分权、房屋上不存在在先权利负担。若发现抵押人拒不配合登记，应及时采取保全措施并主张违约责任，最大限度减少损失。
债务到期后应如何行使抵押权实现债权？
债务履行期届满而债务人未能清偿借款的，抵押权人可通过以下路径实现抵押权。首先，可与抵押人协商，以抵押房屋折价抵偿债务，即双方参照市场价格确定房屋价值，将房屋所有权转移给抵押权人以冲抵债权，但折价应当公平合理，明显低价损害其他债权人利益的，其他债权人可依法请求撤销。其次，可申请拍卖或变卖抵押房屋，以所得价款优先受偿，拍卖应通过公开程序进行，变卖也应参照市场价格，价款超出债权数额的部分归抵押人所有，不足部分仍由债务人继续清偿。若双方无法就抵押物处置达成协议，抵押权人可向人民法院提起诉讼请求实现抵押权，胜诉后通过强制执行程序处置抵押房屋。在房屋已被法院查封的情形下，抵押权人应及时向执行法院申报抵押权，主张优先受偿，执行处置所得价款应先满足抵押债权，剩余部分再用于清偿其他债务。同时应注意主张权利的期限限制，避免因怠于行使导致权利受损。
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