| 编辑同志： 我在莘庄附近买了一套内销商品住宅，入住时，物业公司要我缴纳各种名目的费用高达8000多元，请问：我究竟应缴纳哪些费用？ 读者： 周 燕
入住内销商品住宅（不包括高标准内销商品住宅）时应缴费纳哪些费用？本市对此有明确规定，主要包括以下项目： 物业管理服务费：普通内销商品住宅物业管理服务费实行政府指导价，各区都已发布了中准价及浮动幅度，如你所在的闵行区，多层和高层的中准价分别为每月每平方米建筑面积0.40元和0.50元，可上浮30％，下浮不限，个别管理水平较高，绿化面积占小区面积40％以上的小区，实行个别报批。此费用包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费。此费用可以预收，自1997年7月1日起预收期不得超过3个月。 房屋修缮基金：购房人应按多层房屋建筑面积成本价的2％,高层房屋建筑面积成本价的3％缴纳首期房屋修缮基金，上述成本价为当时房改年度出售的公有住房的成本价，1996年公有住房出售的成本价为每平方米建筑面积1198元。 业主入住时，还应缴纳装修垃圾清运费；委托物业管理公司代办公用事业（包括煤气、电话等）的安装申请的，应支付代办费（每项不超过100元）；开发（销售）商已按规定垫付的有线电视安装费及电表保证金等，凭原收费部门的专用收据向业主收取。 商品房开发阶段按施工图修建的防盗铁门、铝合金窗、电话线路、煤气管道等费用,应包含在房价内，不得向业主追收；装修保证金也已从去年7月起取消。对于物业管理公司自行提供服务予以收费的以及其他乱收费，业主可以拒付。对此，业主可以同物业管理公司交涉，也可向物价部门投诉直至向人民法院起诉。 杨 春 宝 律师
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
入住内销商品住宅应缴纳哪些费用？
根据本市相关规定，业主入住内销商品住宅时应缴纳的费用有明确范围，并非物业公司可以任意设立名目。首先是物业管理服务费，普通内销商品住宅实行政府指导价，各区均发布中准价及浮动幅度，该费用已包含管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费等项目，物业公司不得再就这些内容重复收费。其次是首期房屋修缮基金，购房人应按多层房屋建筑面积成本价的百分之二、高层房屋建筑面积成本价的百分之三缴纳，用于房屋共用部位和共用设施设备的维修。再次是装修垃圾清运费，业主装修产生的垃圾清运属于实际发生的服务费用。此外，业主委托物业管理公司代办公用事业安装申请的，包括煤气、电话等项目，应支付代办费，但每项不得超过一百元。开发销售商已按规定垫付的有线电视安装费及电表保证金等，可凭原收费部门的专用收据向业主收取。实务中业主应注意核对收费项目是否属于上述范围，要求物业公司出示收费依据和票据，对超出范围的费用有权拒绝支付，避免被巧立名目多收费用。
物业管理服务费如何收取，预收有何限制？
普通内销商品住宅物业管理服务费实行政府指导价，这是规范物业收费的核心制度。各区物价部门均已发布本区的中准价及浮动幅度，以闵行区为例，多层住宅中准价为每月每平方米建筑面积零点四元，高层住宅为零点五元，允许上浮百分之三十，下浮则不加限制；个别管理水平较高、绿化面积占小区面积百分之四十以上的小区，可实行个别报批确定收费标准。该费用属于综合性收费，已涵盖管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费，物业公司收取后不得再以其他名义重复收取上述项目费用。关于预收问题，自一九九七年七月一日起，物业管理服务费可以预收，但预收期限不得超过三个月，这是为了防止物业公司一次性收取过长期间费用加重业主负担、占用业主资金。实务中业主应要求物业公司明示收费标准对应的政府指导价文件，核对计费面积是否以建筑面积为准、单价是否超出上浮幅度；对一次性预收超过三个月费用的要求，业主有权拒绝超出部分。若物业公司擅自提高标准或扩大预收期限，业主可与其交涉，也可向物价部门投诉，必要时通过诉讼维护自身权益。
遭遇物业公司乱收费业主如何维权？
面对物业公司的乱收费行为，业主并非只能被动接受，法律和政策赋予了业主明确的拒付权和救济途径。首先应厘清哪些费用不得收取：商品房开发阶段按施工图修建的防盗铁门、铝合金窗、电话线路、煤气管道等费用，属于房屋建设成本组成部分，应当包含在房价之内，开发商或物业公司不得再向业主追收；装修保证金自一九九七年七月起已经取消，物业公司不得再以装修管理名义收取此类押金；物业管理公司自行提供服务并自行定价收费的，以及其他没有政策依据的乱收费项目，业主均有权拒付。维权路径上，业主可以先与物业管理公司交涉，要求其出示收费的政策依据和合法票据，对无法提供依据的费用明确拒绝缴纳；交涉不成的，可以向物价部门投诉，由价格主管部门对违法收费行为进行查处；仍无法解决的，业主可以向人民法院提起诉讼，通过司法途径维护自身合法权益。实务中建议业主注意保留收费通知、收据、交涉记录等证据材料，以便在投诉或诉讼中证明收费事实和金额，提高维权成功率。
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