| 问： 我的前邻现在因城市改造老房须拆旧建新，前临的三间瓦房旁在83年之前是一个五米宽的路，66年因前临是地主成分全家下乡，三间瓦房收为国有，83年落实政策反城三间瓦房退回，他并在临三间瓦房的五米宽的路上又建了一间3.5米宽的平房，现在他要把这一间3.5米宽的平房当做老业房和三间瓦房一起建成三层楼房，路仍留成1.5米宽，路太窄我们不愿意，他现在拿出了一个当年的准建证，没有土地证、没有房产证（房产证只有三间老瓦房），建设局说只要有过去的准建证我们就认可，我们请问建设局的这种说法对吗？他没有土地证、没有房产证，只有一个当年的准建证能作为现在建楼的有效证件建新楼吗？谢谢。
杨春宝律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
没有土地证和房产证，仅凭准建证能否建房？
仅凭当年准建证而无土地证、房产证，能否作为建楼的有效证件，需结合历史成因与现行审批规则综合判断。我国房产政策历经多次调整，特殊历史时期曾出现房屋收归国有后又落实政策发还的情形，产权登记的连续性较差，许多老房确实无法提供完整的两证。因此，政府部门在处理此类历史遗留问题时，通常不机械地要求土地证与房产证齐全，对准建证、施工许可证或落实政策文件等能够证明房屋来源合法的证件一般予以认可，建设局的答复在这一层面有其依据。但需注意两点：其一，准建证必须真实有效且与拟建房屋的位置、面积相对应，若当年准建范围仅及于老瓦房，而后来在道路上搭建的平房并无审批手续，该部分建筑涉嫌违法建设，不能凭老准建证当然取得合法地位；其二，拆旧建新属于新的建设行为，依法仍需重新办理规划许可等审批手续，旧准建证不能替代现行审批。建议相邻业主向建设部门核实准建证档案，对超范围建设部分提出异议，依法维护自身权益。
历史遗留房屋产权证件不齐全应如何处理？
历史遗留房屋证件不齐的处理，应遵循尊重历史、实事求是的原则。因政策变动导致房屋曾被收归国有、后又发还的，当事人往往只能提供落实政策文件、准建证、购房或分配凭证等部分材料，登记机构在确权登记时一般会结合档案记载、占有使用状况、四邻指界等证据综合认定权属，而非单纯以缺少土地证、房产证为由拒绝处理。实务中，权利人可向不动产登记机构申请补登或换证，提交历史凭证并配合实地调查；对权属有争议的，可通过行政确权或民事诉讼解决。需要警惕的风险是：证件齐全与否只解决房屋来源合法性问题，并不当然使后来扩建、占道的部分合法化。在公共通道上搭建的建筑物，若未经规划审批，通常被认定为违法建筑，面临责令限期拆除或罚款的风险，且不能作为产权登记的对象。此外，以历史证件申请翻建时，建设部门仍会按现行规划条件审查层数、退界、间距等指标，权利人不得以老证为由主张突破现行规划要求，否则审批决定可能因损害相邻权益而被撤销。
邻居加层影响采光通风通行应如何维权？
邻居加层翻建影响采光、通风、通行的，相邻业主可依法从相邻关系角度维权。按照民法典确立的相邻关系规则，不动产相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，也不得堵塞历史形成的必经通道。实务操作可分三步：第一步，在规划审批公示阶段及时提出书面异议，要求审批部门审查拟建方案是否符合日照间距、退界和消防通道等技术规范，这是成本最低的救济途径；第二步，若审批决定已经作出且确有违法情形，可依法申请行政复议或提起行政诉讼，请求撤销该规划许可；第三步，就已造成的实际损害，可提起民事诉讼，请求排除妨碍、恢复原状或赔偿损失，必要时申请日照鉴定固定证据。风险提示：若对方建设经合法审批且影响程度未超出法定标准，相邻方负有适度容忍义务，诉求可能难获支持；道路宽度若涉及规划道路红线，还可向城管或规划部门举报占道建设。建议先协商并留存照片、测绘资料等证据，再选择适当途径主张权利。
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