新新商厦位于上海市黄金地段九江路、云南路口，原为一幢8层楼的商业建筑。数年前某民营房地产开发企业以拍卖方式拍得该商厦，并经批准加层改造。然而该公司由于过多的诉讼导致该商厦在改造过程中就被数度查封，并面临被再次拍卖的窘境。
某中央国企欲购买该在建工程，遂委托杨春宝律师率领的律师团队提供方案设计、谈判、合同制作、协助办理过户登记以及后续工程建设法律服务等服务。我们经调查发现，该工程不仅涉及拖欠多家施工单位、设备供应商工程款和设备款，向银行和其他债权人抵押过两次，更为上海多家法院查封及轮候查封八次，加层部分土地出让金也未缴纳，该在建工程存在严重的权利瑕疵。
经杨律师精心设计，买卖双方通力合作，双方选择了一个既能最大限度排除法律风险、保证交易能够顺利进行，又能平衡双方权利义务的交易方案。然而，在行将进行交易的关键时刻，该在建工程再次被上海某法院轮候查封，同时又出现限制交易的技术障碍。但是，这些障碍并未能阻碍收购方成功收购该在建工程。
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
在建工程收购面临哪些典型权利瑕疵？
在建工程收购中，典型的权利瑕疵包括拖欠工程款、设备款导致施工单位和供应商主张优先受偿权；土地使用权或在建工程被设定多次抵押；因涉及诉讼或执行案件被法院查封、轮候查封；以及未缴清土地出让金、税费等行政性欠款。从法律规则看，在建工程作为一个尚在建设中的不动产项目，其权利状态往往复杂，收购方必须全面核查工程款债权、抵押登记、查封记录、土地出让合同履行情况等。本文中的新新商厦即存在拖欠多家施工单位和供应商款项、向银行及其他债权人两次抵押、被上海多家法院查封及轮候查封八次、加层部分土地出让金未缴纳等严重瑕疵，属于典型的高风险标的。此外，该工程还因过多诉讼在改造过程中被数度查封，面临再次拍卖的窘境，进一步加剧了权利不确定性。实务中，这些瑕疵不仅可能影响产权过户，还可能导致在建工程被债权人追索或强制执行，甚至使收购方陷入长期诉讼。因此，收购方开展收购前必须委托专业律师进行详尽的尽职调查，全面识别所有潜在权利负担，并评估其可消除性、时间成本和财务影响，为后续交易架构设计提供可靠依据。
如何应对交易关键期出现的法院轮候查封？
法院轮候查封是指在先查封解除后，后查封自动生效的查封方式。法律规则上，轮候查封本身并不直接导致标的物不能转让，但其存在会严重影响交易安全，因为一旦前置查封解除，轮候查封随即发生效力，交易可能被阻断。在本文案例中，买卖双方行将交易时，该在建工程再次被上海某法院轮候查封，同时出现限制交易的技术障碍。对此，律师团队的应对策略在于事先设计好具有弹性和风险分担机制的交易方案，确保交易流程不受单一障碍影响。实务中，应对轮候查封的常见方法包括：与查封申请人或执行法院沟通，协调解除或清空查封顺序；提供现金担保或替代财产置换查封；向法院申请确认收购方权益优先于普通债权；或者通过执行案外和解、代为清偿债务等方式消除查封根源。就本案而言，杨春宝律师团队通过精心的方案设计，使买卖双方通力合作，在新增轮候查封和技术障碍出现后，仍能绕开障碍顺利完成交割，显示出交易结构设计中对不确定因素的包容能力。对于收购方而言，面对轮候查封不能轻易放弃交易，而应分析查封涉及的债权金额、清偿优先级，以及是否有通过司法协调或债务打包清理的方式化解，同时要注意在合同中设置相应的解除权和风险分配条款，以保护自身权益。
收购存在严重权利瑕疵的在建工程应如何设计交易方案？
收购存在严重权利瑕疵的在建工程时，交易方案设计应遵循风险最低化、平衡双方权利义务和可执行性三条原则。法律概念上，权利瑕疵通常包括抵押、查封、欠税、工程款优先权、土地出让金欠缴等，这些瑕疵若未在交易前消除或妥善安排，将直接导致产权无法过户或过户后被追索。本文案例中，新新商厦权利瑕疵极为严重，既拖欠多家施工单位和供应商款项，又经历两次抵押和八次查封，还欠缴土地出让金，常规的资产转让模式几乎无法操作。杨春宝律师设计交易方案时，需要在保障买方获得干净产权的前提下，协调卖方、债权人、法院等多方利益。实务中可采用的方式包括：以司法拍卖或变卖方式获得权属；通过债务重组一并清偿工程款、抵押债权和查封债权；或者采取股权收购方式间接收购项目公司，但需要全面核查公司或有债务。同时，交易价格、付款节奏、过户完成期限以及风险承担时点都需精细安排。例如，通过分阶段付款和专款专用机制，确保用于清偿债务的资金确实解除相应权利负担。此外，方案还须预留应对突发障碍的预案，本案在行将交易时遭遇新增轮候查封和技术障碍，正是由于方案具有弹性并依靠双方通力合作，才未导致交易失败。因此，设计此类交易方案应当由专业律师全程主导，结合尽职调查结论和实时变化，灵活调整交易路径，才能在最大程度上排除法律风险。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
