文章摘要 律师您好： 我于2000年10月与某公司签定协议如下：协议书：方圆公司在塔河县建设住宅楼一栋，与购房人达成如下协议：一、购买一层门市，每户预交13万，由方圆公司出具收款收据。二、购买二层以上住宅楼，每户预交3万，由方圆公司出具收款收据。三、方圆公司承诺楼房于2001年10月30日交付使用。四、购房人于楼房交付前补交剩余款项，并办理由齐齐哈尔铁路分局加格达奇房地产管理所签发的房证、产权证和发票。双方签字，盖章。竣工后，我得知该房只能办理由齐齐哈尔铁路分局加格达奇房地产管理所签发的房屋使用凭证，整栋楼房只有一个大产权证，因此我要求退房遭拒绝。当我想以商品房相关法律向开发商交涉时
关键词：房地产建筑法律咨询
律师您好：
我于2000年10月与某公司签定协议如下：
协议书：方圆公司在塔河县建设住宅楼一栋，与购房人达成如下协议：
一、购买一层门市，每户预交13万，由方圆公司出具收款收据。
二、购买二层以上住宅楼，每户预交3万，由方圆公司出具收款收据。
三、方圆公司承诺楼房于2001年10月30日交付使用。
四、购房人于楼房交付前补交剩余款项，并办理由齐齐哈尔铁路分局加格达奇房地产管理所签发的房证、产权证和发票。
双方签字，盖章。
竣工后，我得知该房只能办理由齐齐哈尔铁路分局加格达奇房地产管理所签发的房屋使用凭证，整栋楼房只有一个大产权证，因此我要求退房遭拒绝。当我想以商品房相关法律向开发商交涉时，又得知该住宅属经济适用房，但购房协议书中并没有说明，售房时只宣传说是商品房。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：........（四）、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
《合同法》中规定：“违反法律、法规强制性规定的”合同无效。
《城市商品房预销售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”
而开发商并没有办理商品房或经济适用房预售许可证，理由是当地政府部门并没有强制要求开发企业办理上述证明。我想以上述两个法律为依据，要求退回预交款。
请问：1、商品房和经济适用房所适用的法律一样吗？如果不一样，请问经济适用房适用哪个部门的哪个法律？2、我所依据的法律合适吗？能不能退还预售款？3、协议书中对房屋性质没有说明，法院能否认定按购房人的意愿解释？
以上问题还请您在百忙之中给予答复。
答：
经济适用房是各地政府为解决中低收入家庭的居住困难而采取扶持开发的房屋，只能销售给特定对象。而你所购买房屋是面向公众销售的，并不限定对象，因此应视为一般商品房销售。而商品房的开发是要经特别批准的，并不是随意开发的，有关法律法规对此均有专门规定，你引用的是其中一部分。如果其开发行为本身是违法的，或者其销售行为是违法的，你均可以主张无效，要求退还房款。法院在认定有关合同性质时会综合考虑合同的各种因素，依法作出判决。
杨春宝律师
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最后编辑于：2024-04-23 22:48
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。
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