学区房买卖中的户口迁移及相关问题

【案情简介】
       张某（卖方）与沈某、姜某（买方）于2009年10月24日签订《房屋转让合同》一份，约定：买方向卖方购买某学区房；房屋转让价格为 266万元，买方于2009年10月30日前支付房款首付款80万元进入中介在银行的监管账户，待双方资料齐全由银行一次性放款给卖方。余款186万元买方做商业贷款，待卖方的房屋过户至买方名下三个工作日内，由银行放款给卖方。余款6万元，甲乙双方房屋交割完毕后由银行一次性放款给卖方。卖方房屋过户至买方名下20天内，卖方将房屋交付给买方。
       合同签订后，买方依约将购房款支付进入监管账户。2009年12月19日双方当事人交接了房屋，卖方在该日提出要求买方支付物业维修基金。房屋交接后，买方提出，房屋的阳光房漏水、下水道堵塞、房屋电线线路图没有交接、卖方的户口未迁移，要求卖方将上述事项处理完毕后再支付尾款。双方产生争议，遂成诉讼。2011年12月12日，卖方向法院提起诉讼，请求判令立即支付购房余款6万元并支付利息等。
       一审过程中的争议焦点是双方对尾款6万元的支付条件产生争议：卖方认为该款项应当于房屋交接后支付，买方则认为由于房屋中存在瑕疵，应当于所有问题处理完毕后再支付。一审法院认为，根据双方合同约定，“余款6万元，甲乙双方房屋交割完毕后由银行一次性放款给卖方”。对于“房屋交割完毕”的内容双方理解有差异，但结合前面二笔房款的支付条件，第一笔是“首付款”，第二笔是“过户”，应认为第三笔款项的支付条件为“房屋交接”更符合该条款的真实意思，故对卖方要求买方支付尾款6万元及其利息的请求予以支持。
       买方不服一审判决，提出上诉称：1、被上诉人直至今日尚未完成户口迁移的义务，显然并未完成房屋交割义务，一审法院认定被上诉人完成“房屋交接”有悖事实，有违合同约定。房屋交割完毕的要求不仅包含交房，还包括卖方结清水电费、物业费、迁出户口等。2、被上诉人拒不迁移户口的行为，直接导致了上诉人购房根本目的无法实现。3、从现有司法实践来看，要求被上诉人迁出户口不具有可诉性，公安机关也无法强制性迁移原房东的户口，上诉人暂缓支付6万元尾款，已是自力救助济的唯一途径。4、本案所涉房屋装修存在质量问题，在被上诉人解决房屋装修问题前，上诉人有权暂缓支付房屋尾款。
       二审法院审理认为：原审法院根据日常生活经验，以其对有关条款含意的理解，结合协议中前后条款的内容进行分析，认为“房屋交割完毕”应解释为“房屋交接”更符合该条款的真实意思，户口迁移不能作为尾款6万元的支付条件，基本合理。同时，双方间转让的房屋虽然包括了内部装修，但买方提出的关于房屋装修本身存在的一些瑕疵并不能成为其拒不支付房屋转让款的理由。遂作出驳回上诉、维持原判的终审判决。

       【律师点评】
       本案发生的根本原因是由于双方在房屋买卖合同中没有明确约定户口迁出作为支付购房尾款的条件，也没有约定具体的违约责任（包括损失赔偿的计算方法），从而导致在救济上的被动。根据上海高级人民法院的指导精神，户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，买方无法以户口迁移问题向法院提起诉讼，要求卖方强制迁移户口；而只能以卖方拒不迁移户口违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿。
        在房屋买卖过程中，户口迁移不仅影响房屋再转让，还可能影响买方入户和子女入学。对于后者，上海最新的户口管理政策已经调整，可以对同一房屋进行分户处理而解决。但对于前者等问题，仍需谨慎防范和应对：
       1、签约前注意审查卖方的户口本，必要时到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍状况；
        2、在户口转移的时间，尽可能要求并约定在产权过户而非交房之前卖方迁出户口，防止户口在房屋过户后因为各种原因不能及时迁出给买方造成的影响；
       3、约定详备的户口迁移条款，包括预留购房尾款并约定卖方拒不迁出的违约责任，必要时可约定由于卖方拒不迁出达到一定条件从而导致合同目的不能实现情形下买方有权解除买卖合同。
       如下户口迁移条款可供参考：“出卖人应在房屋产权过户前向该房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的迁出手续。买受人预留购房款___万元待出卖人按约定迁出原有户口并提供相关证明后三日内予以支付。若出卖人未按约定迁出全部户口的，则每逾期一日由出卖人按照总购房款的日万分之五支付违约金给买受人，同时买受人有权暂缓办理房屋产权过户手续。如果出卖人逾期超过___天仍未办妥户口迁出手续，应视为买受人无法实现合同目的，买受人有权经书面通知出卖人而解除买卖合同（有关违约损害赔偿责任参照主合同第十条的约定适用和处理），双方另行协商一致继续进行房屋产权过户手续的除外。”