法律桥网友问：A把他的一栋房屋卖给了B。但没有办理过户手续。B欠C的货款，所以C起诉B。要求其归还59000元货款，经信丰县人民法院2002年作出执行裁定把A卖给B的这栋房屋抵作42000元货款。裁定书上载明：位于信丰中学红土岭X号的房屋所有权归执行申请人C所有Q2002年D（也就是现在我的当事人）租C的这栋房子居住至今。从2002年至2004年D每月向C缴纳150元房租。2004年1月C、D约定以50000元价格转让此房屋给D，2004年底付清购房款，过户费用由D承担。D在2005年才把购房款付清。但因房价上涨（现此房估计在100000元以上价格），C反悔。不愿将此房转让给D。于是D将C起诉到信丰县人民法院，要求D履行协议，办理过户手续。
现在这个案子有两个问题：1、房产证有的名字还是A的。根据法律规定：不动产的权属以登记为准。但信丰县人民法院作出裁定此房所有权系C所有。法院是否有权力对不动产作出确权？
2、近几年因房价上涨此类案件直线上升，对于已履行协议已交付使用了。出卖方反悔要求买卖无效的。各个法官的判决都会有不同。有的支持有的不支持。
法律桥网友wsj3691829解答：不动产...山林、专利证书、商标证书、车辆等都是各有关职能部门代表国家在行使确认权力,因此有关房屋确权,应先直接向房管部门提出申请,要求确权,由房管部门裁定是否应变更登记.如果申请人觉得房管部门裁定错误,然后才到法院提起行政诉讼,要求房管部门依法进行变更登记。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
法院是否有权对不动产作出确权裁定？
法院在民事执行程序中可以对被执行人的财产作出处置裁定，包括将特定房屋抵债给申请执行人。但需要明确的是，法院执行裁定所确认的权利归属，其效力主要体现在执行程序中对财产变价结果的认定，并不必然替代不动产登记机关的登记行为。根据我国不动产登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准，登记机关依法对不动产权利归属进行审查和确认。法院裁定虽可产生物权变动效果，但在未办理变更登记前，登记簿上记载的权利人仍与实际权利状态可能存在不一致。实践中，当事人取得法院确权裁定后，通常需持裁定书到不动产登记机构办理更正或转移登记，登记机构依裁定协助执行。若相关利害关系人对法院裁定有异议，可依法提出执行异议或申请复议。此外，对于单纯的不动产权属争议，当事人应先向登记部门申请确权，不服登记部门决定的，再提起行政诉讼，而非直接请求法院以民事诉讼方式确权。因此，法院的司法确权与行政机关的登记确权存在程序分工，法院确有权力在执行程序中作出确权认定，但最终需通过登记程序对外公示。
房屋未过户但已交付，出卖方反悔怎么办？
在房屋买卖中，买受人已支付对价并实际占有使用房屋，但未办理过户登记，出卖方因房价上涨而反悔拒绝履行过户义务，此类纠纷的裁判规则在实践中存在一定差异。从法律原则看，合同依法成立生效后，当事人应当全面履行自己的义务，包括协助办理过户登记。买受人已经履行主要付款义务并占有房屋，出卖方仅以未办理过户为由主张合同无效或解除，通常难以获得支持，因为过户登记是合同履行义务的一部分，而非合同生效要件。司法实践中，法院会综合考虑合同履行程度、买受人占有使用状态、房款支付情况以及出卖方反悔的诚信因素。若买受人要求继续履行合同，法院可判决出卖方协助办理过户手续。但若存在客观履行障碍，比如房屋已被另行善意取得或存在抵押、查封等权利限制，则可能无法强制过户，买受人可主张违约责任或赔偿损失。另外，对于农村集体土地上房屋或不符合转让条件的政策房，合同效力可能受影响，需具体分析。实务中，建议买受人及时保全证据，包括付款凭证、交付凭证、占有使用证明等，并尽快提起诉讼，同时申请财产保全以查封房屋，防止出卖方转让给第三人。对于出卖方而言，恶意反悔可能承担继续履行、违约金或差价赔偿等不利后果。裁判分歧主要在于对善意履行和保护交易安全的权衡，但主流观点倾向于维护诚信履约。
不动产确权应先向房管部门申请吗？
是的，对于房屋等不动产的权属确认，一般应当先向不动产登记机构提出申请，由其依法审查并作出是否变更登记的决定。这是基于不动产登记由行政机关统一管理的基本制度安排，登记机构对权属来源、交易合法性、材料真实性等进行实质审查。如果申请人认为登记机构作出的决定错误，可以依法提起行政诉讼，要求撤销或变更该决定，而不是直接以民事纠纷诉请法院确权。当然，在例外情形下，法院可以通过民事判决或执行裁定对权属作出认定，比如继承纠纷、共有物分割纠纷、执行程序中的财产处置等，法院裁判结果具有确认效力，但仍需通过登记程序落实。对于普通买卖纠纷中因过户产生的争议，法院可以在合同纠纷中一并判决办理过户，本质上也是确认买受人有权取得物权，而不单独进行确权之诉。因此，当事人遇到确权问题，应遵循“先行政后司法”的路径，即先向房管部门申请确权；对结果不服的，再诉至法院。这一程序有利于发挥登记机关的专门职能，减少司法资源浪费。若直接起诉确权，法院可能以应先申请行政处理为由驳回起诉。另外，确权申请需要提交身份证明、权属证明材料、买卖合同或生效法律文书等，登记机构在法定期限内作出决定。如果登记机构不作为或错误作为，申请人可以提起行政诉讼。在诉讼过程中，法院会审查登记行为的合法性，若登记错误，可判决登记机构重新作出处理。总之，先申请登记确权是基本原则，司法确权作为补充，两者相互衔接，共同保障不动产权利秩序。
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