| 问： 什么是房屋严重质量问题？如何进行法律赔偿？如何与物业进行交涉？ 答： 房屋严重质量问题一般指房屋主体结构质量不合格，以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用。对此，应由房屋质量监督部门进行鉴定。如果确认存在严重质量问题，买方可以向发展商请求解除买卖合同和赔偿因此遭受的损失，而物业公司通常负责一般房屋质量问题的维修。 杨春宝律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
如何认定房屋存在严重质量问题？
根据实务通行标准，房屋严重质量问题主要包括两类情形：一是房屋主体结构质量不合格，即地基基础、承重结构等涉及房屋安全的核心部分存在缺陷，危及房屋整体安全与正常使用功能；二是房屋质量问题严重影响正常居住使用，例如严重渗漏、墙体明显开裂、保温隔音等性能严重不达标，导致买受人无法正常居住生活。认定严重质量问题不能仅凭购房者主观判断，而应由具备资质的房屋质量监督部门或专业鉴定机构进行鉴定，出具书面鉴定结论作为维权依据。实务操作中，购房者发现疑似严重质量问题时，应注意保留购房合同、住宅质量保证书、现场照片、维修记录等证据，及时书面通知开发商并申请鉴定，避免因拖延导致证据灭失或超过合理期限。常见争议焦点包括：质量瑕疵是否达到严重影响居住的程度、一般质量缺陷与严重质量问题的界限、鉴定费用由谁承担等。通常鉴定费用先由申请方垫付，若鉴定确认存在严重质量问题，可要求开发商承担。需要特别提示的是，若鉴定结论仅为一般质量问题，购房者通常只能要求维修及相应赔偿，而不能直接主张解除合同，因此准确界定问题性质是维权成败的关键。
确认严重质量问题后购房者如何索赔？
经房屋质量监督部门鉴定确认存在严重质量问题后，购房者依法享有较为充分的救济权利。首先，买受人可以向开发商请求解除买卖合同，即通常所说的退房，开发商应返还已付购房款及相应利息；其次，购房者有权要求赔偿因房屋质量问题遭受的各项损失，包括已支付的相关税费、装修损失、搬迁费用、临时租房支出以及贷款利息损失等合理费用。实务操作中，建议购房者先以书面形式向开发商提出解除合同及赔偿要求，明确列明损失项目与金额，并附鉴定结论等证据，通过协商争取和解；协商不成的，可依据合同约定的争议解决条款申请仲裁或向人民法院提起诉讼。风险提示方面：一是解除权的行使应在合理期限内提出，长期占有使用房屋可能被认定为放弃解除权；二是损失赔偿需有票据等证据支撑，主张过高或缺乏依据的部分难以获得支持；三是若房屋已办理按揭贷款，解除合同时需同步处理与银行之间的借贷关系，避免产生新的违约风险。常见争议焦点集中在损失范围的认定、房屋升值部分能否主张、以及开发商以质量问题可以修复为由拒绝退房的抗辩是否成立等问题上，司法实践通常以鉴定结论和质量问题对居住使用的实际影响作为判断核心。
一般质量问题应如何与物业交涉维修？
对于不构成严重质量问题的一般房屋质量瑕疵，例如局部渗水、门窗密封不严、墙面细小裂缝等，通常由物业公司负责组织维修或协调施工单位履行保修义务，购房者不宜直接以此为由要求退房。与物业交涉时，建议采取以下步骤：第一，及时报修并留存记录，通过书面报修单、报修电话录音、即时通讯记录等方式固定报修时间与内容；第二，要求物业出具受理回执，明确维修方案与完成时限，并持续跟进督促落实；第三，维修完成后进行验收，对维修效果不满意的，应书面提出异议并要求返修。需要注意的是，房屋在保修期内的维修责任本质上属于开发商，物业多承担协调与日常维护职责，若物业推诿拖延，购房者可直接向开发商主张保修责任，必要时可向建设主管部门投诉。风险提示：一是房屋不同部位的保修期限存在差异，应在相应保修期内及时主张权利；二是切勿因维修纠纷拒交物业费，维修义务与物业费分属不同法律关系，拒交物业费可能反被追责；三是若质量问题系业主自行装修或使用不当造成，开发商与物业可据此免责。常见争议焦点包括维修责任主体的界定、保修期起算时间以及维修期间损失补偿等，购房者应结合住宅质量保证书的约定据理维权。
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