问：
房地产开发商在取得商品房预售许可证之前，与客户签订了购房意向书，约定了将来要签定正式购房合同，并就价格、面积条款初步约定，客户还交了一部分信用保证金。后来房价上涨，开发商想提高房价，而客户认为有意向书约定好了房价开发商不能提高房价。请问开发商是否必须按意向书约定的价格卖房？如果一方违约承担什么样的责任？
答：
所谓购房意向书，实际上是种订约协议，即就将来订立房屋买卖（或者预售）合同而订立的协议，是双方的真实意思表示，对协议双方均有约束力。最高人民法院已在相关司法解释中对此作出明确界定。开发商应当按照意向书约定的原则与客户订立买卖合同，不得提价，否则构成违约。违约方应按意向书约定承担违约责任，如果没有约定违约责任，或者违约金不足以补偿损失的，应当补偿客户的实际损失。
杨春宝律师
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
购房意向书具有何种法律性质与效力？
购房意向书在法律性质上属于预约合同，即双方为了将来订立正式的商品房买卖合同而预先达成的协议。只要该意向书是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，即具有法律约束力，双方均应恪守履行。在实务中，常见的争议焦点在于意向书究竟是本约还是预约，若意向书仅就价格、面积等作了初步约定，并明确需另行签订正式合同，则应认定为预约。购房者在此阶段虽未取得房屋所有权，但取得了请求开发商按照约定条件与自己签订正式买卖合同的债权请求权。在实务操作指引与风险提示方面，购房者应注意在意向书中明确约定核心条款及本约签约期限，避免开发商以意向书仅为初步磋商为由逃避约束力。同时，务必保留好意向书原件及交纳信用保证金或定金的付款凭证，以便在发生争议时有效证明预约关系的成立及具体内容，防范开发商反悔或一房多卖的风险。
开发商能否以房价上涨为由单方提高意向书约定的价格？
开发商不能以房价上涨为由单方提高意向书约定的价格。购房意向书作为预约合同，其核心目的就是锁定未来的交易条件，其中价格条款是双方达成合意的基础。开发商应当按照意向书约定的原则与客户订立买卖合同，不得提价，否则即构成违约。在实务操作中，开发商常以未取得预售许可证、意向书仅为草约或市场行情发生重大变化为由主张提价或解除意向书，但这些抗辩通常无法得到支持。即便开发商尚未取得预售许可证，也不影响预约合同本身的效力。风险提示方面，购房者在面对开发商提价要求时，应坚决依据意向书约定的价格主张权利，并可要求开发商继续履行签订正式合同的义务。若开发商坚持提价导致本约无法签订，购房者有权要求开发商承担违约责任，并主张赔偿因房价上涨造成的差价损失等实际损失。
一方违反购房意向书约定应如何承担违约责任？
违反购房意向书的一方应当依法承担违约责任，具体承担方式首先应遵循意向书中的明确约定。如果意向书中约定了违约金条款，违约方应按约定支付违约金；如果意向书中约定了定金罚则，如客户交纳的信用保证金具有定金性质，则适用定金罚则，收受方违约应双倍返还，支付方违约则无权要求返还。若意向书没有约定违约责任，或者约定的违约金不足以补偿守约方所遭受的实际损失，违约方应当赔偿守约方的实际损失。在实务中，常见争议焦点在于实际损失的计算标准，特别是在房价大幅上涨的情况下，守约方往往主张房屋差价损失。实务操作指引提示，守约方需提供充分证据证明其实际损失的大小，例如同地段同类房屋的市场价格对比等。风险提示方面，建议双方在签订意向书时，务必对违约责任作出清晰明确的约定，包括违约金的计算基数与比例，或者明确信用保证金的法律属性，以降低后续因违约引发的举证难度和索赔风险。
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